Le processus d'achat comporte de nombreuses étapes, notamment une et pas des moindres, l'obtention de votre crédit immobilier. Véritable première étape de votre achat, il n'est pas toujours facile de comprendre les rouages bancaires et les différents mécanismes sur lesquels s'appuient vos interlocuteurs bancaires. Combien pouvez-vous emprunter ? Quelle durée d'emprunt choisir ? On vous dit tout sur l'emprunt bancaire pour votre premier achat immobilier !
Calculer sa capacité d'emprunt
La toute première étape repose sur le calcul de votre budget, composé de vos apports personnels mais surtout de votre emprunt bancaire. Afin de calculer votre montant maximum d'emprunt, les établissements bancaires utilisent un levier très simple : le taux d'endettement. Celui-ci doit correspondre au maximum à 35 % de vos revenus net (avant prélèvement à la source).
A titre d'exemple, si vos revenus mensuels atteignent 2 500 € net avant impôts, votre capacité de remboursement mensuelle sera égale à 875 €. Il y a encore quelques mois, votre capacité d'endettement ne devait pas dépasser 33 % de vos revenus, vous pourrez donc ajouter quelques dizaines d'euros à cette dernière à partir de 2021 !
Concernant le montant d'emprunt, voici quelques astuces de notre agence :
Empruntez la somme dont vous avez réellement besoin pour votre projet d'achat. Si votre projet ne le nécessite pas, n'empruntez pas le maximum que la banque vous propose.
Pensez également à inclure les autres frais liés à l'achat de votre bien (frais de notaires, puis taxe foncière, taxe d'habitation, charges de copropriété, etc.) afin de calculer votre reste à vivre.
Si le montant de votre emprunt correspond au maximum de votre taux d'endettement (35%), vous ne pourrez plus emprunter, même s'il s'agit d'un emprunt autre qu'immobilier (achat de voiture, etc.) !
Choisir sa durée d'emprunt
La durée d'emprunt est une donnée très importante à prendre en compte. Avoir un emprunt à rembourser, c'est avoir en moyenne un tiers de son pouvoir d'achat amputé durant toute la durée du prêt ! Il est donc primordial de bien choisir sa durée d'emprunt.
Bien évidemment, plus la durée d'emprunt est importante, plus le montant emprunté pourra être grand. Vous pourrez donc prétendre à l'achat d'un bien plus onéreux. Attention tout de même, augmenter la durée de l'emprunt, c'est également augmenter le coût du crédit, mais aussi très souvent le taux d'intérêt du prêt. A titre d'exemple, prenons une mensualité de remboursement fixe de 660 euros. Pour une durée d'emprunt de 15 ans au taux de 1,4 %, votre capital emprunté correspondra à 107 000 €. Le coût du crédit sera quant à lui de 15 000 €, le cumul de vos mensualités sera donc de 122 000 €. Sur 20 ans au taux de 1,7 %, le capital emprunté sera de 134 000 €, le coût du crédit de 31 000 € et donc un cumul à rembourser de 165 000 €. Enfin, un emprunt sur 25 ans à un taux augmenté de 1,9 % vous permettra d'emprunter 157 000 € pour un coût de crédit de 50 000 €. Le cumul de vos mensualités s'établira à 207 000 €.
Bon à savoir : en France, la durée maximale des crédits immobiliers est passée à 27 ans en 2021, contre 25 ans jusqu'en 2020.
Réfléchir à sa durée d'emprunt en fonction de son projet
Vous l'aurez compris, plus la durée de votre emprunt sera longue, plus votre emprunt pourra être conséquent, mais ce dernier aura également un coût de financement beaucoup plus élevé ! Au-delà de 20 ans, le coût du crédit est très souvent bien plus élevé que le gain de pouvoir d'achat immobilier que l'acheteur en retire.
Il est donc fortement conseillé de choisir une durée d'emprunt élevée lorsque vous souhaitez rester longtemps dans le bien acheté, ou en tout cas à minima 5 ans. En dessous, privilégiez des durées d'emprunt inférieure à 20 ans. Malgré des mensualités plus importantes, votre gain financier n'en sera que plus grand !
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